Investir par le crédit “bullet”

Investir par le crédit “bullet”

Les taux faibles, tant en crédits que sur les comptes épargne, pousse les épargnants à se poser la question s’il ne serait pas plus intéressant d’investir dans la brique. et bien qu’il y ait souvent une corrélation entre baisse des taux et augmentation des prix des biens immobiliers, l’opportunité de l’opération est souvent réelle.  Partons d’un exemple réaliste pour expliciter nos propos …

Imaginons un couple ayant déjà acheté son habitation il y a une dizaine d’année. Son crédit est en cours pour encore 10 ans, et il a pu mettre de côté une épargne de 20.000 € dont il ne sait quoi faire. Ils sont tombé sur une annonce d’appartement à vendre à 150.000 €. Les frais liés à cet achat (et au crédit) sont de l’ordre de 30.000 €. Ils n’ont donc pas assez de fonds propres mais ils ont une maison déjà hypothéquée, dont la valeur est aujourd’hui de 300.000 €pour un solde restant dû sur le crédit existant de 200.000 €. Ils disposent donc de 100.000 € de valeur “libre”, et nous pouvons donc raisonnablement penser que nous leur trouverons une solution de financement à concurrence de 160.000 €.

S’ils contractent un crédit en 20 ans, la mensualité atteindrait environ 965 €. Ils escomptent un loyer de 750 € par mois.Considérons que leurs revenus sont suffisants pour obtenir le crédit.

A l’échéance, ils seront ainsi propriétaire d’un bien de 160.000 €, qui aura de surcroit pris de la valeur. En tablant sur une indexation annuelle moyenne de 2%, la valeur du bien pourrait être de 237.000 €. Et par ailleurs, si la mensualité du crédit est fixe, les loyers, eux, sont indexés. L’opération est bonne. Il signent !

Pourtant, les premières années, ils devront ajouter “de leur poche” plus de 200 €, rien que sur les mensualités du crédit. N’existe-t-il pas une solution plus … agréable ?

Le crédit “bullet” est une forme de crédit qui consiste à ne payer que des intérêts pendant toute la durée du crédit. Et à l’échéance, on “promet” à la banque que l’on remboursera ce qu’on lui doit. 160.00 € dans le cas qui nous occupe. Ainsi, toujours dans notre exemple, la charge du crédit passera de 964 € par mois à 248 € !! Les loyers, eux, n’ont pas changé. Autrement dit, dès le premier mois, le “gain” net de notre couple d’investisseurs est de plus de 500 €, pour le même achat !

Bien sûr, au terme, la banque viendra sonner à votre porte pour réclamer son dû. et vous aurez alors diverses solutions : rembourser grâce à l’épargne que vous aurez mis de côté, ou tout autre apport (héritage, par exemple, pusique nul n’est éternel) ; vendre l’immeuble, rembourser le crédit de 160.000 €, et mpocher la plus value ; ou encore demander la prolongation du crédit. Qui refuserait de vous prêter 160.000 € pour un immeuble qui en vaut désormais 237.000 € et avec des loyers eux-mêmes plus importants … ?!

Cette forme de crédit est bien entendu un crédit dit “de niche”. D’abord parce qu’il faut bien comprendre ce que l’on fait (même si c’est bien plus simple que l’on ne voudrait le faire croire), ensuite parce qu’il faut se rappeler à terme des engagements que l’on a pris au départ, et enfin – et surtout – parce qu’il n’existe que peu de banques qui pratiquent encore cette forme de crédit. Mais “peu” ne veut pas dire “aucune” ! C’est un des atouts dont nous disposons en tant que courtiers spécialisés …

Le crédit par reconstitution, particulièrement intéressant pour les indépendant, et plus encore s’ils sont gérants d’entreprise”, est une forme particulière du crédit “bullet”, dont nous reparlerons dans un autre article.

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