Les temps sont durs pour les placements sans risques. Les taux de rendement restent désespérément bas. Si l’on veut faire fructifier son argent, il faut accepter de prendre plus de risque. Mais tout le monde n’en a pas le profil. Le placement – l’achat – dans un immeuble que l’on mettra en location semble souvent une solution par laquelle on veut se laisser tenter … A tort ou à raison ?

Ne nous voilons pas la face, l’investissement immobilier entraine des contraintes que tout le monde n’est pas prêt à accepter :

  • Parmi les arguments les plus souvent avancés, la gestion des locataires revient très souvent en tête de liste. On a tous connu des gens qui avaient les pires problèmes avec des locataires qui ne paient pas !
  • Il faut parfois obtenir un financement à des conditions plus drastiques que pour l’achat de sa propre habitation, entre autres avoir des fonds propres relativement conséquents
  • Il faut désormais tenir compte d’une législation toujours plus attentive aux dérives du marché, imposant des règles urbanistiques parfois très couteuses pour rendre l’immeuble « louable »
  • Et enfin, le rendement locatif ne se limite pas à multiplier le(s) loyer(s) par douze, et le diviser par le prix de l’immeuble. Il faut tenir compte des frais liés à cet achat et au financement (près de 20%), des vacances de location, des assurances « obligatoires », des travaux d’aménagement, et de la fiscalité. Parmi d’autres éléments influents

Ainsi, il n’est toujours par rare de trouver des rendements bruts de 8, 10 ou même 12% si on s’en tient à un calcul simpliste. Mais au bout du compte, le rendement net sera plus souvent compris entre 3 et 5%, tous frais déduits.

Remarquons toutefois quelques arguments en faveur de ce type de placement, au-delà de ce rendement supérieur à d’autres déjà :

  • Même si l’on parle régulièrement d’une bulle spéculative sur le marché de l’immobilier, les crashs sont rarissimes. La brique fluctue de manière moins sensible que d’autres valeurs plus spéculatives. Elle n’a rien d’un placement garanti, mais son historique parle pour elle, indubitablement
  • Psychologiquement, l’immobilier reste un placement beaucoup plus abordable que les valeurs numéraires, cotées ou non. « Même si la valeur baisse, l’immeuble restera là », peut-on souvent entendre. Les marchés boursiers gardent, auprès du grand public, un caractère trop abstrait, laissant le sentiment très régulier que l’on peut tout perdre, quoi que l’on fasse
  • Si on ne veut pas gérer les locataires, il est possible d’externaliser cette gestion auprès de professionnels. Souvent, on pense que l’on paie un externe pour faire un boulot dont on pourrait s’occuper soi-même. Mais plus souvent encore, on se rend compte que la tâche peut parfois être usante
  • Enfin, si les rendements des placements sans risque sont faméliques, la contrepartie bénéfique à cette tendance qui s’éternise est que els taux de financement sont historiquement à des niveaux extrêmement bas !

A propos de crédit, il faut encore noter qu’il existe des formules bien plus inventives que le crédit classique consistant à payer sa mensualité pendant 20 ans pour devenir ensuite heureux propriétaires, « enfin » ! Et si l’on vous disait que le début des problèmes commence quand vous avez terminé de payer le crédit, justement, comment réagiriez-vous ?

Et si je vous disais que vous auriez tout intérêt, financièrement, à mourir avec des crédits en cours, si vous voulez rendre service à vos enfants ? Vous me prendriez pour un fou, ou à tout le moins un inconscient ! Pourtant, donnez-moi quelques minutes et je vous démontrerai que j’ai encore toutes mes facultés mentales. Ce sont bien au contraire ceux qui restent dans les sentiers battus qui vous font perdre des sommes astronomiques, trop concentré sur le gain d’un centime ou deux sur le taux de financement.

Renseignez-vous ! 😉