Dans un article précédent, nous avons évoqué la possibilité de réaliser un financement, sous certaines conditions pour disposer des sommes utiles pour payer les frais liés à un achat immobilier.

Mais il existe une autre solution, plus intéressante encore financièrement, mais plus compliquée psychologiquement : proposer un autre bien immobilier en garantie.

Le problème de base est le suivant : il est en principe interdit de contracter un emprunt pour financer les « frais de notaire ». Pourtant, ça devient possible si vous proposez des garanties immobilières au moins aussi élevées que le crédit demandé. Par exemple, vous achetez un bien 180.000 €, dont les frais sont de 36.000 €. Sauf expertise défavorable, la valeur de la garantie prise en considération par la banque sera de 180.000 €. Comment couvrir les 36.000 € supplémentaires que vous n’avez pas en fonds propres ?

Une solution est de proposer une garantie immobilière annexe. Evidemment, vous n’en avez pas nécessairement en nom propre. Mais souvent, les parents des demandeurs sont propriétaires de leur bien ! Et ils peuvent le mettre en garantie pour leur enfant (ou n’importe qui d’autre) … Même s’ils ont eux-mêmes encore un crédit en cours sur ce bien.

Il y un caractère très impopulaire à cette solution. Si le crédité ne paie pas, alors la banque est susceptible de saisir les biens mis en garantie pour se rembourser. Pourtant, en pratique, le risque est quasi nul. Les chiffres de la Banque Nationale donnent un taux de défaillance sur les crédits hypothécaires de 1.11%. Autrement dit, dans 99% des cas, il n’y pas de défaut de crédit !

Ceci est d’autant plus vrai que contrairement à l’idée populaire qui voudrait que les banques seraient très voraces en cas de souci de paiement, elles seront les premières à chercher des solutions pour ne pas en arriver à celle de la saisie des biens. Les procédures sont en effet compliquées, et les ventes publiques ne sont pas sources de bonnes affaires pour elles.

Souvent, en amenant une autre garantie, les crédités font même d’une pierre deux coups : ils couvrent les frais et ont accès à la propriété, mais en plus ils bénéficient de conditions de crédits favorables grâce à une « quotité » réduite ! Le seul écueil, mais pas des moindres, est donc de contourner l’aspect très psychologique de l’opération.

Financièrement, la solution est également très bénéfique, puisqu’on peut alors financer ces frais sur une périodes aussi longue que l’achat (et donc sur 30 ans si on le désire). Contrairement à un financement personnel, dont la durée est légalement limitée.

Voilà donc un moyen simple et « gratuit » d’aider ses proches à avoir accès à la propriété …